小代書江漢聲的部落格 0955-707096

上次跟各位分享"合法建物"有三個層次
第一層 是有房屋稅籍
第二層 是符合建築法規
第三層 是符合土地法規
今天就來討論第二個層次

第二層又可再細分三種樣態

第一種樣態 叫"臨門一腳"
當初蓋房子時 "有"經過建築師跑照
亦即照正常建築程序走完
只差最後沒到地政作"保存登記"
(為啥沒登...很多可能性)
這種最單純 只要沒有違建
補個申請手續就可取得"建物權狀"

包括常聽到的"陽台補登"也可屬此類
像很多老公寓在謄本或權狀上
只有記載"主建物"部分
但房子實際上是有前後陽台的
導致"使用面積"與"產權面積"不符
這點在日後要出售
或都更合建計算時都很吃虧
(民間習慣以謄本坪數計價)

這時我們可透過"竣工圖"等原始文件
證明這些前後陽台其實是"合法"的(符合建築法)
這樣就可到地政機關補作登記
權狀或謄本上就會有記載

看到這有點混亂? 其實很簡單
就是建管體系與地政體系是各管各的

建管只審查是否為合法建物 就沒事了
而民眾有沒去地政登記 不關他的事

而地政要能作登記的前提是
建管單位有認證是"合法建物"
以及有合法的"土地使用權利"兩件事
你房子沒來作登記 也不會主動催你

這也就是教課書裡所謂我國建物採"任意登記"
而土地是"強制登記"的反映
所以常會有是合法建物 卻未作登記的現象

第二種樣態 叫"事後補正"
當初蓋房子時 "沒有"經過建築師跑照
直接就找人來蓋了 這種也很常見
屋主若想補登記(通常是要賣或要借錢時)
程序上就是找個建築師來看看
然後重頭跑認證流程
確認這房子符合現在的建築法規
有符合就可登 不合就GG~
當然建築師有時看完現場
就會跟你說沒得救...

就我的經驗而言 若還有得救(補跑流程)
建築師費用大概十來萬 約需半年的時間
不過以台灣的房價 是一定划得來

第三種樣態 叫"就地合法"
像很多老房子是蓋在建築法規實施以前
阿你叫人家怎麼符合後來才出的法規啦
所以建管單位就有機會讓你"就地合法"

有趣的點是 台灣雖小
各地實施建管的時間還不太相同說
這個就是要看是哪個地區再來查

那如何證明你的房子夠老?
就是各顯神通啦~
簡單說就是用有公信力的時間記錄

比如土地登記規則第79條:
一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
二、門牌編釘證明。
三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
四、繳納水費憑證。
五、繳納電費憑證。
六、未實施建築管理地區建物完工證明書。
七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、
航照圖或政府機關測繪地圖。
八、其他足資證明之文件。

留意到了嗎 第三點叫房屋稅憑證或稅籍證明
這時很好用 有明確時間佐證(課徵或折舊期間)
有房屋的尺寸 可作為登記時的參考數據
但這也是缺點 因為老房子通常會隨時間"長大"

若測量時現場跟房屋稅籍記錄不同
大概就要先拆到一個程度 才能進行登記了

今天就先為各位報告到這囉~